Operação Urbana Água Espraiada (OUCAE): linha do tempo e atualizações

Toda área da cidade tem um limite de quanto se pode construir em cada terreno. Numa operação urbana, a Prefeitura escolhe uma região e diz: quem quiser passar desse limite paga a mais por isso. O pagamento é feito com um título chamado CEPAC, que funciona como um vale para construir metros quadrados extras. Ele é vendido em leilão na bolsa de valores, como uma ação.

A diferença para um imposto comum está no destino do dinheiro. Ele não vai para o caixa geral da Prefeitura. Fica numa conta separada e só pode ser gasto nas obras que a lei da operação lista para aquela região. É como um cofre do bairro, com regra de uso escrita.

O “consorciada” do nome quer dizer que a operação tem dono coletivo: um grupo com representantes da Prefeitura e da sociedade civil acompanha as contas e as decisões. As reuniões são abertas ao público.

A operação cobre partes de seis distritos da Zona Sul: Jabaquara, Campo Belo, Itaim Bibi, Morumbi, Vila Andrade e Santo Amaro. É a faixa que acompanha o antigo córrego Água Espraiada, da Marginal Pinheiros até a Imigrantes, mais o miolo comercial do Brooklin e da Berrini.

O espaço extra para construir foi dividido em pedaços, um para cada setor. E a procura foi muito desigual. Na Berrini, quase não sobrou nada. No Jabaquara, onde passa a obra, o mercado praticamente não comprou: dos 250 mil metros quadrados reservados, foram usados menos de 8 mil.

A história começa bem antes da operação. Nos anos 1970, as margens do córrego Água Espraiada foram desapropriadas para um anel viário que nunca saiu do papel. O terreno ficou vazio, e nele cresceram favelas, entre elas a Jardim Edite, perto da Berrini.

Nos anos 1990, na gestão Paulo Maluf, a Prefeitura abriu a avenida entre a Marginal Pinheiros e a Av. Dr. Lino de Moraes Leme. A obra custou cerca de R$ 800 milhões, e parte desse dinheiro foi desviada, segundo a acusação aceita pela Justiça. O Supremo Tribunal Federal condenou o ex-prefeito por lavagem de dinheiro tirado da construção da avenida, com pena de sete anos e nove meses.

Para abrir a avenida, favelas inteiras foram removidas. A pesquisadora Mariana Fix, que estudou a região, falou em mais de 50 mil pessoas expulsas, a maioria sem outra alternativa senão ir para outras favelas. As ofertas relatadas por moradores e pesquisadores eram uma quantia em dinheiro, uma passagem de volta para a terra natal ou um apartamento em conjuntos distantes, como Cidade Tiradentes. Parte da Jardim Edite resistiu, e os moradores que ficaram só ganharam um conjunto habitacional no mesmo lugar quase 20 anos depois.

Foi só depois de a avenida pronta que a operação urbana virou lei, na virada de 2001 para 2002. Ela trouxe a promessa de reassentamento definitivo para as famílias atingidas pelas obras dali em diante. Em 2003, a avenida ganhou o nome atual, Jornalista Roberto Marinho.

Aqui ficam as datas, todas num lugar só, para quem quiser seguir a ordem dos fatos.

A venda dos títulos rendeu cerca de R$ 3,5 bilhões. Com o rendimento do dinheiro guardado no banco, entraram R$ 4,7 bilhões no caixa da operação. Saíram R$ 4,07 bilhões. A maior fatia foi para obras, seguida de desapropriações e de moradia popular. Uma parte menor ajudou a pagar o Metrô.

O preço do título conta a história da valorização da região. No primeiro leilão, cada CEPAC saiu por R$ 300. Nos leilões de 2022, por R$ 3.200 ou pouco mais, mais de dez vezes o valor inicial. Mas o segundo leilão de 2022 mostrou o limite: de 160 mil títulos oferecidos, só 18.100 foram vendidos.

A obra mais conhecida paga com esse dinheiro é a ponte estaiada, aberta há 18 anos sobre o Rio Pinheiros e virada cartão-postal da cidade. O custo atestado foi de cerca de R$ 230 milhões.

Desde o começo, a lei da operação prometeu reassentamento definitivo para as famílias atingidas pelas obras. Na prática, essa foi a parte mais lenta. Os primeiros conjuntos só ficaram prontos 11 anos depois da lei.

A tabela mais recente do grupo gestor lista 963 apartamentos entregues em seis conjuntos. Fora dela, a Prefeitura conta também o Jardim Edite, com 252 apartamentos, creche, posto de saúde e restaurante-escola, no lugar da antiga favela. Ainda assim, 630 famílias removidas esperam casa definitiva recebendo auxílio-aluguel, algumas desde 2009. Só com esse auxílio já foram gastos cerca de R$ 71 milhões.

A obrigação de gastar com moradia popular foi crescendo a cada mudança da lei: primeiro 10% do dinheiro arrecadado, depois 30%, e agora 35%. O que está em obra são quatro prédios no Campo Belo, em parceria com o governo do Estado, e dois conjuntos menores. Em abril, o grupo gestor previa as entregas do Campo Belo entre agosto e dezembro deste ano.

Pesquisadores olham esse resultado com críticas. Um estudo publicado na revista Oculum, da PUC-Campinas, calculou que menos de 9% das cerca de 8.500 famílias cadastradas tinham sido atendidas em 15 anos de operação. Um estudo citado pelo LabCidade, da FAU-USP, apontou que só 7% dos recursos tinham ido para moradia até 2013. A Prefeitura, por sua vez, já afirmou ter entregue mais de 1.800 unidades.

A lei da operação não ficou parada. Desde que nasceu, ela foi reescrita três vezes, e cada mudança respondeu a um problema do momento.

A primeira mudança, há 15 anos, desenhou a ligação com a Imigrantes: um túnel por baixo do bairro, com um parque em cima. Também criou a primeira reserva obrigatória para moradia popular. O túnel chegou a ter estudo ambiental aprovado, mas foi suspenso pouco depois, quando a Prefeitura decidiu priorizar moradias, o parque e a Chucri Zaidan. Contei essa parte na matéria sobre o túnel que nunca foi cavado.

A segunda, há oito anos, aumentou a fatia da moradia popular, autorizou a venda de mais títulos e redistribuiu o espaço extra entre os setores. Parte das desapropriações de ruas saiu dessa lei para ser tratada separadamente.

A terceira, há dois anos, criou o fim da operação. Quando 95% do espaço extra de construção estiver usado, começa uma transição de até cinco anos. Depois disso, os títulos que a Prefeitura ainda tiver são cancelados, os de particulares perdem a validade, e a região volta à regra comum de construção da cidade. A mesma lei transformou o projeto da avenida numa “Avenida Parque” e permitiu parcerias com empresas privadas para fazê-la.

O prolongamento da avenida até a Imigrantes é a maior obra que a operação ainda deve. O contrato, assinado com a Acciona, vale R$ 2,22 bilhões com o reajuste e tem quatro anos de prazo. O projeto mudou bastante desde o túnel de 15 anos atrás: agora são viadutos, dois túneis curtos e um viaduto estaiado sobre a rodovia, com um parque linear ao longo do córrego. Em setembro, a Prefeitura publicou o decreto que marca a área para desapropriação.

O dinheiro em caixa cobre menos de um terço do contrato, e nem todo ele pode ir para a obra: perto de R$ 195 milhões estão reservados para moradia popular. O que fica livre, cerca de R$ 450 milhões no começo do ano, paga um quinto do contrato. E o contrato não inclui as desapropriações nem os apartamentos para quem for removido, que saem de outras contas. Para fechar, a Prefeitura conta com novos leilões dos títulos que restam e, se faltar, com dinheiro do orçamento geral da cidade.

Fiz uma conta simples, que não é oficial. Restam 921.900 títulos para vender. Se todos saíssem pelo preço do último leilão, entrariam cerca de R$ 3 bilhões. Tirando os 35% obrigatórios para moradia, sobrariam perto de R$ 1,9 bilhão para obras. Só que, no último leilão, o mercado comprou pouco mais de um décimo do que foi oferecido.

Há também o relógio da operação. Com três quartos do espaço extra já usado, a contagem final pode começar antes de a avenida ficar pronta. Quando a transição acabar, os títulos que a Prefeitura não vendeu deixam de valer, e com eles a principal fonte de dinheiro da obra.

Por fim, há uma peça de lei pendente. As plantas do decreto de setembro param na R. Tupiritama, antes da rodovia, como mostra o mapa da área. Em fevereiro, nos documentos do grupo gestor, a Prefeitura registrou que aguardava “o novo Decreto e Lei de Melhoramento Viário”. O decreto saiu; a lei, não achei. A lei que existe aprovou o túnel antigo, por outras plantas, e o projeto contratado é outro desenho.

A obra também conversa com o monotrilho. A Linha 17-Ouro corre ao longo da avenida e foi inaugurada neste ano sem o trecho até o Jabaquara. A operação urbana já repassou R$ 390 milhões para o Metrô.

• Reunião aberta em 4 de novembro. É a primeira do grupo gestor depois do decreto. A reunião é pública, e a ata sai depois na página da operação.
• Novo leilão de títulos. A SP Urbanismo prepara a contratação de estudos econômicos sobre como financiar o que falta. Não há data oficial para um novo leilão.
• Entrega dos apartamentos do Campo Belo. É a parte que mais interessa às famílias que estão no auxílio-aluguel.
• A lei do trecho final. Em fevereiro, a Prefeitura registrou que aguardava uma lei de melhoramento viário. Não achei sinal dela até agora.

Se você mora na área da obra, o mapa da desapropriação mostra se a sua rua está dentro. Os seus direitos estão explicados no guia de desapropriação.