Preço dos imóveis em 2026: as cidades mais caras do Brasil e o que esperar dos juros

O imóvel residencial atravessou 2026 subindo acima da inflação, com a Selic acima de 13% o ano inteiro. Os dois fatos parecem brigar entre si, e a explicação passa pelo crédito.

Feito pela Fipe com o Grupo OLX a partir de anúncios de Zap, Viva Real e OLX, o índice FipeZap subiu 0,58% em setembro e acumula 4,04% no ano. A inflação de referência do próprio informe foi de 3,83% no ano e 4,45% em 12 meses. Pelo IPCA cheio de setembro, divulgado pelo IBGE em 9 de outubro, foram 3,95% e 4,58%; a diferença vem do índice de inflação usado como comparação, e em nenhum dos dois casos muda a conclusão. Em 12 meses, a alta dos imóveis chegou a 5,51% (FipeZap, informe de setembro de 2026).

A valorização foi ampla: 55 das 56 cidades monitoradas tiveram alta em 12 meses. Os apartamentos de um dormitório lideraram, com 7,48%, e são também os mais caros por metro quadrado, a R$ 12.260. O de dois dormitórios é o mais barato, a R$ 8.989 por m².

Do lado dos juros, o Copom começou a cortar a Selic em março, depois de nove meses parada em 15%. Foram cinco cortes de 0,25 ponto, e a taxa chegou a 13,75% em 16 de setembro (Banco Central). Mesmo assim, o financiamento com dinheiro da poupança cresceu. Em agosto, os bancos emprestaram R$ 16,97 bilhões pelo SBPE, 46,6% a mais que um ano antes, segundo a Abecip, que elevou a previsão do ano para R$ 185 bilhões (Let’s Money; Revista Construa).

Parte desse fôlego veio de regras mais generosas. No fim de 2025, a Caixa voltou a financiar até 80% do imóvel na tabela SAC, e o teto do Sistema Financeiro da Habitação subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Em 2026, o Minha Casa, Minha Vida ampliou a faixa 4, para famílias com renda de até R$ 13 mil, com imóvel de até R$ 600 mil.

Construir também ficou mais caro. O INCC-M, da FGV, acumulou 6,56% em 12 meses até agosto, com a mão de obra subindo 7,81% (FGV, via SindusCon-SP). Obra mais cara tende a segurar o preço do lançamento.

São 56 cidades no FipeZap, 22 delas capitais. O ranking abaixo usa o preço médio dos anúncios de venda de setembro.

Fonte: Índice FipeZap de venda residencial, setembro de 2026. Preço médio dos anúncios, sem desconto de negociação.

No topo, a novidade é o Espírito Santo. Vitória tem o metro quadrado mais caro do país e a terceira maior alta de 12 meses. A vizinha Vila Velha teve a maior valorização de todas as 56 cidades, 14,76%.

Santa Catarina ocupa quatro das cinco primeiras posições, mas no litoral catarinense o caminho é outro. Balneário Camboriú e Itapema continuam entre as três mais caras, mas subiram menos que a inflação em 12 meses: 3,38% e 4,37%. O preço ficou tão alto que a valorização perdeu ritmo.

São Paulo aparece em sétimo, com R$ 12.206 por m², e alta de 3,64%, também abaixo da inflação. Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre seguem a mesma linha. Pela referência de inflação do FipeZap, 11 cidades tiveram valorização menor que a inflação no período.

Fonte: FipeZap, setembro de 2026. Aracaju é a capital mais barata da lista.

Cinco das dez cidades mais baratas ficam no Rio Grande do Sul, mas com histórias diferentes. Nas três da região metropolitana de Porto Alegre, o imóvel quase não subiu: São Leopoldo caiu 0,55%, Novo Hamburgo subiu 1,85% e Canoas, 2,54%. Já Pelotas e Santa Maria, no interior, subiram acima da inflação, 6,42% e 6,16%. O metro quadrado de Pelotas custa menos de um terço do de Vitória.

A lista barata também tem as cidades que mais se valorizaram. São Vicente, no litoral paulista, subiu 11,01% em 12 meses, e Aracaju, 9,68%. Quem compra pela média baixa precisa olhar a tendência, porque o desconto atual pode encolher rápido.

Um cuidado com o ranking: o FipeZap mede o preço pedido nos anúncios. O valor fechado em cartório costuma ser menor, e a diferença muda de cidade para cidade. O índice serve para comparar lugares e acompanhar a tendência, e o preço do imóvel específico depende da rua, do prédio e do estado de conservação.

O aluguel residencial anunciado para novos contratos subiu 0,55% em agosto e 9,16% em 12 meses, em 36 cidades. A inflação do mesmo período foi de 4,22% (FipeZap de locação, agosto de 2026).

No IPCA, o aluguel também aparece, mas o índice olha os contratos em vigor, reajustados uma vez por ano. Nele, o aluguel residencial subiu 4,71% em 12 meses até setembro, e o condomínio, 4,26% (IBGE, tabela 7060). A diferença entre os dois números é a medida do aperto: quem já mora de aluguel sente pouco, e quem precisa se mudar encontra preços bem mais altos.

Fonte: FipeZap de locação, agosto de 2026. A rentabilidade é o aluguel de um ano dividido pelo preço de venda, calculada pela Fipe com as amostras do próprio índice de locação; refazer a conta com o preço de venda da tabela de setembro dá números um pouco diferentes, porque os meses e as amostras não são os mesmos. Média das 36 cidades: R$ 54,47/m² e 6,14% ao ano.

Para quem pensa em comprar para alugar, o próprio informe da Fipe faz a ressalva: o retorno médio de 6,14% ao ano ficou abaixo da taxa de juros real de referência para os próximos 12 meses. Com a Selic em 13,75% e a inflação esperada perto de 5%, a renda fixa paga mais que o aluguel, antes dos impostos de cada um.

Todo mês, o Banco Central publica a taxa média das operações contratadas por banco e por modalidade. Os dados de agosto de 2026 mostram a dispersão. No financiamento com taxas reguladas, o do Sistema Financeiro da Habitação, corrigido pela TR:

Fonte: Banco Central, taxas de juros por instituição, agosto de 2026, modalidade “financiamento imobiliário com taxas reguladas, pós-fixado referenciado em TR”. Seleção de bancos; a lista completa tem 14.

A média da Caixa é puxada para baixo pelos contratos do Minha Casa, Minha Vida, que têm juros subsidiados. Ela não é a taxa que um cliente de renda média vai receber no balcão. Na modalidade de taxas de mercado, também com TR, a mesma Caixa aparece com 12,12%, perto de Itaú (12,06%), Santander (12,29%) e Bradesco (12,30%). O Banco do Brasil ficou com a maior média dessa linha, 14,51%.

Para comparar propostas, o número que importa é o custo efetivo total, o CET, que soma juros, seguros obrigatórios e tarifas. Todo banco é obrigado a informá-lo na simulação.

Pelo preço médio do FipeZap, um apartamento de 50 m² na capital paulista sai por R$ 610.300. Com entrada de 20%, ou R$ 122.060, o financiamento é de R$ 488.240. Simulei 35 anos pela tabela SAC, em três cenários de juros. A conta é minha e não inclui TR, seguros nem taxas.

Conta minha. Na SAC a parcela cai mês a mês; a primeira é a maior. Bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda bruta.

Dois números ajudam a decidir. O aluguel novo do mesmo apartamento, pelo FipeZap de agosto, fica em torno de R$ 3.268 por mês, pouco mais da metade da primeira parcela. E cada ponto e meio a menos nos juros reduz a parcela inicial entre R$ 560 e R$ 590 e corta de R$ 118 mil a R$ 124 mil de juros ao longo do contrato.

Com R$ 610 mil, o imóvel também fica um pouco acima do teto da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, de R$ 600 mil. Em São Paulo, a classe média que quer usar o programa precisa mirar imóveis menores ou mais afastados do centro.

Nenhuma instituição publica uma previsão oficial para o preço do metro quadrado. O que existe são projeções para as variáveis que movem o mercado, e elas apontam para um ano de juros um pouco menores e de regras novas.

No comunicado de setembro, o Copom fala em cenário de “significativo aumento da incerteza” e cita os conflitos armados no Oriente Médio, o petróleo e a política monetária de economias avançadas (Copom, 281ª reunião). Nos Estados Unidos, o Federal Reserve foi na direção contrária e subiu os juros em 0,25 ponto em 16 de setembro, para a faixa de 3,75% a 4%, por unanimidade, com a justificativa de que a inflação “continua elevada” (Federal Reserve). Juro americano mais alto limita o espaço para o Brasil cortar a Selic sem pressionar o dólar.

No crédito, o Banco Central prepara a troca gradual da poupança como fonte principal do financiamento imobiliário, com redução do compulsório ao longo de dez anos e funcionamento pleno previsto para 2027, segundo o diretor de Regulação, Gilneu Vivan, no congresso da Abecip em agosto. Analistas ouvidos pela imprensa divergem sobre o efeito: o BC promete juros menores, e parte do setor teme custo mais alto e menos previsível, porque o dinheiro passa a vir do mercado de capitais (Diário do Comércio).

Na tributação, 2027 é o ano em que a CBS, o novo tributo federal da reforma, começa a valer. Não sou jurista; a regra geral, pela Lei Complementar 214/2025, é esta: a venda de imóvel por quem atua no ramo terá redução de 50% na alíquota, e a locação, de 70%. Vendas feitas até 31 de dezembro de 2026 seguem o regime atual. A pessoa física que aluga só vira contribuinte se tiver mais de três imóveis alugados e receita acima de um piso fixado na lei. As alíquotas de referência ainda não foram definidas, e o efeito sobre o preço final é tema de debate entre especialistas (APET; CNB-SP).

Li os informes do FipeZap de venda de setembro e de locação de agosto de 2026, publicados pela Fipe. O informe de locação de setembro ainda não tinha saído quando consultei. Montei os rankings com a tabela das 56 cidades do informe e comparei a inflação de referência do índice com o IPCA cheio de setembro. Os juros por banco saíram da base de taxas do Banco Central, mês de agosto, o mais recente com dados de financiamento imobiliário. A Selic, o câmbio e as projeções do Focus vêm das séries e da base de expectativas do BC, e a variação do aluguel e do condomínio, do IPCA no Sidra, do IBGE. Li o comunicado do Copom de setembro e o do Federal Reserve nas páginas oficiais.

Os dados de crédito do SBPE e a revisão da Abecip vêm de reportagens sobre o balanço da entidade; não abri o documento da Abecip. As regras do Minha Casa, Minha Vida e da Caixa vêm da imprensa e de guias, e as da reforma tributária, de análises de entidades do setor: não li o texto integral da LC 214/2025. O INCC-M é o do release da FGV publicado pelo SindusCon-SP. A simulação de financiamento e todas as razões e diferenças são contas minhas e não incluem TR, seguros e tarifas. Dados consultados em 9 de outubro de 2026.

• Fipe e Grupo OLX: Índice FipeZap de venda residencial, setembro de 2026
• Fipe e Grupo OLX: Índice FipeZap de locação residencial, agosto de 2026
• Banco Central: taxas de juros por instituição financeira
• Banco Central: Boletim Focus e comunicados do Copom
• IBGE: IPCA por subitem, tabela 7060
• Federal Reserve: comunicado do FOMC de 16 de setembro de 2026
• FGV: INCC-M de agosto de 2026
• Let’s Money e Revista Construa: balanço da Abecip de agosto
• Diário do Comércio: novo modelo de captação do crédito imobiliário
• MySide: faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida e Correio Braziliense, 25/3/2026
• IstoÉ Dinheiro: Caixa volta a financiar 80%
• APET e CNB-SP: imóveis na reforma tributária